부평 상가 원상복구, 범위를 두고 다투는 지점부터 정리해요

인천 부평구에서도 임대차 계약이 끝나 가게를 비울 때 가장 자주 다투는 부분은 상가 원상복구입니다. 어디까지 되돌려야 하는지를 두고 임차인과 건물주의 생각이 다르고 그 차이가 그대로 보증금에서 빠지는 금액이 되기 때문이에요. 저희가 상담하면서 보면 계약서 한 줄과 입주 사진 몇 장이 결과를 바꾸는 경우가 많습니다. 범위를 정하는 기준과 비용을 가르는 조건, 다툼을 줄이는 방법을 차례로 정리했어요.

상가 원상복구는 어디까지 해야 하나요

원상복구는 빌릴 때의 상태로 돌려놓는다는 뜻이지만 빌릴 때의 상태가 무엇이었는지가 현장마다 다릅니다. 텅 빈 상태로 빌렸다면 내가 한 인테리어를 모두 걷어 내야 하고 전 임차인의 시설을 그대로 넘겨받았다면 그 시설까지 걷어야 하는지가 문제가 돼요.

계약서 특약이 가장 먼저예요

임대차 계약서에 원상복구 범위를 따로 적어 두었다면 그 문구가 기준이 됩니다. 바닥과 천장, 칸막이처럼 항목을 정해 둔 계약이라면 그 항목만큼 되돌리면 되고 원상복구라는 말만 짧게 적혀 있다면 입주 당시 상태를 두고 다시 이야기해야 해요.

낡은 것까지 새것으로 돌릴 필요는 없어요

법원 판결 가운데에는 통상적으로 쓰면서 생긴 낡음에 대한 원상회복 비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 본 사례가 있습니다. 같은 판결은 그 비용을 임차인에게 지우려면 범위가 계약서에 구체적으로 적혀 있거나 임차인이 설명을 듣고 분명히 합의했어야 한다고 봤으니 특약부터 확인해 보세요. 벽지가 바랜 정도와 벽을 뚫어 구조를 바꾼 것은 전혀 다르게 다뤄집니다.

원상복구 범위를 두고 자주 다투는 경우

현장에서 반복해서 보이는 다툼은 몇 가지로 모입니다. 내 가게가 어디에 해당하는지 미리 알면 건물주와 이야기할 때 어떤 자료를 챙겨야 할지 보여요.

전 임차인 시설을 넘겨받았다면

권리금을 주고 시설을 그대로 넘겨받은 가게라면 그 시설을 누가 걷어야 하는지가 가장 큰 쟁점이 됩니다. 건물주가 그 시설을 처음 상태로 인정했는지, 아니면 걷어 내는 것까지 새 임차인 몫으로 정했는지를 계약할 때 적어 두지 않았다면 지금이라도 당시 문자나 서류를 찾아 두세요.

업종마다 다른 원상복구

어떤 업종을 했느냐에 따라 되돌릴 부분도 달라집니다. 식당은 주방 바닥의 방수층과 타일, 후드와 덕트를 걷어 낸 뒤 바닥과 천장을 처음 상태로 돌려놓아야 하고 가스와 급배수 배관을 막는 작업까지 함께 들어가서 같은 넓이의 다른 업종보다 원상복구 범위가 훨씬 넓어지는 편이에요.

미용실은 샴푸대 배관과 늘어난 전기 설비를 정리하는 일이 중심이 되고 학원이나 사무실은 칸막이와 천장을 걷어 내는 일이 대부분입니다. 카페는 목공으로 만든 바와 벽 장식이 많아 철거할 양은 많아도 마감을 되돌리는 일은 비교적 단순할 때가 있어요.

외부 시설도 잊지 마세요

간판과 어닝, 에어컨 실외기, 외벽에 낸 배기구도 원상복구 범위에 들어갈 수 있습니다. 떼어 낸 자리의 구멍을 메우고 외벽 색을 맞추는 일까지 해야 하는지 건물주와 함께 확인해 두세요.

원상복구 비용이 달라지는 조건

원상복구 비용은 걷어 내는 철거에 다시 마감하는 공사가 더해져서 정해집니다. 그래서 같은 가게라도 어디까지 되돌리기로 하느냐에 따라 비용이 크게 달라져요.

• 바닥을 처음 마감으로 다시 깔아야 하면 철거와 시공이 함께 들어가요.
• 천장을 처음 높이와 마감으로 돌려놓으려면 틀부터 다시 짜야 할 수 있어요.
• 새로 낸 전기와 수도를 없애려면 배선과 배관을 정리하고 막는 작업이 따라와요.
• 외벽 간판 자리의 구멍과 얼룩을 메우고 칠하는 작업도 따로 계산됩니다.
• 엘리베이터가 없거나 공사 시간이 짧게 정해진 건물은 인력과 기간이 늘어나요.

철거만 하고 마감은 하지 않기로 건물주와 합의하면 비용이 크게 줄어듭니다. 다음 임차인이 들어와 새로 인테리어를 할 예정이라면 건물주도 마감까지는 필요 없다고 하는 경우가 있으니 한번 물어보세요.

보증금에서 빼겠다고 할 때

건물주가 원상복구를 직접 하겠다며 그 비용을 보증금에서 빼겠다고 하는 경우가 있습니다. 이때는 어떤 범위의 공사를 얼마에 하는지 견적서를 보여 달라고 요청하시고 그 범위가 계약서와 맞는지 확인하세요.

임차인이 직접 업체를 불러 원상복구를 마치고 건물주에게 확인받는 방법도 있습니다. 어느 쪽이든 공사 범위를 미리 글로 맞춰 두어야 보증금을 돌려받는 날 금액을 두고 다투지 않아요.

끝난 뒤 함께 확인하세요

공사가 끝나면 건물주나 관리인과 함께 현장을 둘러보고 확인을 받는 게 좋습니다. 그 자리에서 사진을 찍어 두고 문자로라도 확인했다는 기록을 남기면 나중에 말이 달라지는 일을 막을 수 있어요. 열쇠를 돌려주는 날짜도 함께 기록해 두세요.

다툼을 줄이는 준비

원상복구 다툼은 대부분 기록이 없어서 생깁니다. 아래 자료를 미리 모아 두면 범위를 정하는 대화가 훨씬 짧아져요.

1. 임대차 계약서와 특약 내용을 다시 읽어 보세요.
2. 입주할 때 찍은 사진과 받은 도면을 찾아 두세요.
3. 공사할 때 건물주가 동의한 문자나 서류를 모아 두세요.
4. 전 임차인에게서 넘겨받은 시설이 무엇인지 정리해 두세요.
5. 건물주와 범위를 맞춘 뒤 그 내용으로 견적을 받으세요.

폐업하면서 원상복구를 하는 소상공인이라면 점포철거비 지원 대상에 원상복구 비용도 들어갈 수 있습니다. 철거 전 사진과 세금계산서가 있어야 하니 공사 전에 공고를 먼저 확인해 보세요.

원상복구 일정 잡기

원상복구는 계약이 끝나는 날까지 마쳐야 하는 경우가 많아서 일정이 빠듯해지기 쉽습니다. 영업을 마치는 날과 짐을 빼는 날, 공사를 시작하는 날을 거꾸로 계산해 두시고 건물 관리단이 정한 공사 시간도 함께 확인하세요.

건물주와 범위를 맞추는 데 시간이 걸린다면 철거만 먼저 시작하고 마감 범위는 그 사이에 정하는 방법도 있습니다. 다만 철거 범위만큼은 미리 합의해 두어야 걷어 내지 말았어야 할 부분을 뜯는 일을 막을 수 있어요.